目前，芳圆里ID MALL项目周边3公里共有70万人口，是目前北京城区中人口密度最大的区域。而且目前北京市场空心化的状况非常明显，很多消费力逐渐往外迁移。仅芳圆里ID MALL项目周边就布局了多个高端社区，包括珠江帝景、金茂府、万科蓝山，这些项目的常住人口都是北京市内高品质、高消费的代表。

　　所以，地理位置的特殊性就决定了芳圆里ID MALL项目的定位一定是高端的。从餐饮的角度来看，尽管目前餐饮市场普遍追求“小面积，高坪效”。但在消费升级的大背景下，人们对于舒适美好的用餐环境也非常看重，所以我们认为，高品质、精致化的餐饮类型也一定有市场。而在大郊亭区域内，需要有这样一个项目来承载这些需求，因为这个区域是有客群基础和需求基础的，所以我们要有好的产品呈现出来。

　　2、我们非常重视运营，在做的也是大运营的概念。举个例子，老板要求我们在项目上做一个会员中心，我们认为无非就是摆个沙发、办个积分、送个停车券。但是老板并不是这个想法，他要做一个颠覆传统的会员中心，除了传统的会员服务外，还会增加生活服务功能。同时，会员中心还会结合市场上非常火的文创手作店铺，比如木匠、花瓶等手作内容会被集中到这个区域，会员在闲来无事，或者等朋友的时候，可以用积分做手工等等，也是一种会员体验。

　　所以，我们项目从上到下都是非常重视运营的，我们会将项目的一部分面积打造消费者体验空间，让他们购物之余有更好的消费感受。当然运营体系还包括提高新品的到店率等等，这些都是我们为消费者提前预想的问题。

　　3、感谢大家今天提出的中肯的建议，接下来我们会将这些建议有针对性的落实下去。作为操盘手，我是这样理解购物中心的，它既是品牌期待的平台，也是消费者希望来这里渡过美好时光的场所。所以，我们项目在这里为它添砖加瓦，希望它能够成为一个美好的建筑，我们承载着这么多预期，我们团队责无旁贷，必须要把这个项目做好、做精，这是我们对所有租户、对整个市场的承诺。

　　1、我们的模式跟大家不一样，客单价相对高一些，大约150到200元。只有足够大的、精美的空间才能达到客人的消费水准。但是店面要想达到300平方米以上，就需要有很多考量：第一要考虑到办证照、消防;第二，现在餐饮业用工成本越来越大，还不是单算一个坪效来考虑的事。我们这种店翻台率不是很高，更在意服务人员能服务多少客人。另外，刚才说有一些外摆的空间，我们的店基本都有这样的设计风格。

　　因为店铺周边写字楼林立，我起码中午不担心，餐饮生意特别怕只有一顿饭爆满，排着队结果还是赚不着钱。必须每一个餐时都爆满，才能达到我们期望的投资回报率，稍微差一点，可能我就被动了，这才是核心。如果中午客流解决不了，或者没有很强信心解决的情况下，坦白说就会有一些担心。

　　2、周边的商业很多，怎么去做差异化经营定位?其实乐成中心当时招商的时候也找我们，他们想做城市会客厅，但是在我看来，感觉说有点曲高和寡。未来，芳圆里ID MALL这个项目我觉得从体量等各个方面肯定比它有优势，但如何让消费者很清晰的感知到优势，是需要花精力去考虑的。

　　3、因地制宜很重要，比如西边金融街群体的消费习惯，跟东边的人是完全不一样的，所以要考虑商场空间的舒适度以及消费者的消费习惯和品牌爱好。芳圆里ID Mall附近有80多栋住宅楼，包括金茂府等。这些居民消费力比较高端，消费者想有一个很好的空间，当然也得有好的品牌。所以我建议一定要有门槛，把相对低端消费力筛出去。